对于一些国家的投资人来说，投资房地产和理性投资没什么关系。但放眼全球成熟市场，房产投资远不是“炒房”这么简单。
　　
　　瑞银在2019年全球房地产展望中对于地产投资标的、投资收益和政策性风险、共享经济与零售业态等诸多影响地产投资的问题进行了分析，并指出传统上投资大城市核心区域地产的策略并没有发生改变，但不断变化的科技和商业生态将会加速行业竞争的淘汰速度。
　　
　　道琼斯美国住宅房产基金指数在过去五年中累计涨幅达到51%，堪称房产基金稳健+高收益的典型代表。
　　
　　
　　
　　一、为什么核心区域地产仍然是每个人都应考虑的投资标的？
　　
　　在美国，专业的房产投资机构根据投资者对于风险的承受能力，将房产区别为核心（core）、核心增益型（core-plus）、增值型（value-added）和投机型（opportunistic）。顾名思义，资产收益的波动性越小，安全边际就越高。其中，核心型房产指的就是大城市中心有稳定租户的高质量地产。
　　
　　瑞银指出，虽然市场经济不断在演变，但是核心地产的投资价值依旧没有变化。从资产多元化、定期收益、较低的价格波动性和受契约保护的房租收益，使得这一类投资在各种经济环境下都有一席之地。
　　
　　持有这类核心地产或相关资产的策略能够帮助投资者减少资产组合中的波动性和风险。目前这样的经济增速放缓可能会维持数年，持币观望的机会成本也会越来越高。但如果投资风险更高的资产很可能会遭遇到不可遇见的冲击。核心资产投资策略能够为这些极端因素提供对冲，帮助投资者在行情不好的时候获取稳定收益。
　　
　　二、如何解读房产投资收益与国债收益之间的利差？
　　
　　瑞银指出，目前全球市场呈现出截然不同的两种情况。在欧洲和日本，房产投资和国债收益的利差仍然高于长期平均值，这与世界其他地区正好相反。
　　
　　日本的国债收益率没有短期内上升的迹象，所以房产收益的溢价可能会成为新常态。过去几年美国国债收益率一直在涨，受到其滞后影响和潜在租金上升预期，美国房地产投资收益也将上升。瑞银预计随着2019年欧洲央行货币政策的转变，欧洲市场也将出现与美国类似的变化。当然并不排除欧洲央行效仿日本央行将利率长期维持在低位的做法，但这不是瑞银的核心立场。
　　
　　三、政治风险如何影响地产投资决策？
　　
　　过去几年，政治风险一直是投资市场挥之不去的话题。瑞银表示，从结果来看全球资产投资回报和流动性依旧保持强健，根本性的原因就是这些“政治风险”没有对资产收益的根基造成影响。简而言之，就是周期内相对强健的经济增长叠加低利率因素对资产价格形成了支撑。
　　
　　但瑞银认为，2019年的情况可能会出现变化。特朗普引起的全球贸易纠纷可能会对全球经济增长造成负面影响，对不动产投资形成挤出效应。
　　
　　另外，像意大利的民粹联合政府吓坏了房产投资人，目前意大利长期政府债券的收益率甚至要高于房产投资收益率。而如果“硬脱欧”最终成为了现实，“脱欧大限”之后英国的房地产市场也会受到波及。
　　
　　四、工业地产牛市结束了么？
　　
　　在过去几年工业地产一直是市场上的香饽饽，但近期收益率持续走低，目前这个曾经的高收益板块仅仅比全球资产平均回报率高了一点点，引起了对于这部分投资的进一步担忧。
　　
　　然而瑞银指出，全球范围内租金走势仍伴随着需求和投资情绪持续上涨，其中零售企业和互联网服务商立足于优化网络的需求特别明显。而且目前城市的物流/后勤用地需求使得居民区与非居民区之间的区别愈加模糊。
　　
　　瑞银认为，从过去15年的经验来看，工业用地的收益率与全球物流企业股价升值幅度有强关联。但由于全球贸易纠纷影响，近期相关股价走势相对疲软。所以瑞银将相关资产投资建议从“买入”调整至“持有”。
　　
　　五、来自亚洲的跨境投资会对全球资本流动产生什么影响？
　　
　　瑞银预计随着全球加息周期的临近，跨境投资者对于套保成本将会更加敏感。2018年美元资本总量基本持平，在2019年主要货币留在本土的意愿将会更加稳固。虽然德国和英国的区域内跨境投资仍将活跃，但欧元区整体市场的稳定可期。
　　
　　瑞银表示，值得额外关注的是日本数额可观的养老基金流入跨境房地产投资。由于本土收益率持续较低以及不断增长的养老债务，全世界最大的养老基金在2018年投资全球房地产的仓位一直在增加。瑞银预计2019年仍将会有数十亿美元的日本资本试水投资全球房地产。
　　
　　六、“另类”投资是否会成为房地产投资常态？
　　
　　过去几年里反常的市场环境使得绝大多数资产的收益率伴随着极低的利率创出新低。市场投资者也已经适应了这样的环境，所以有许多资本转向了替代性投资。随着利率正常化，这个趋势将会逐步减缓。
　　
　　瑞银认为，这类较为新奇的投资标的仍然会是2019年不可忽视的投资趋势，毕竟这一块较高的收益预期能够满足特定投资者的需求。但同时也需要注意随着科技和人口趋势的变化，不动产本身的功能也出现了结构性的变化。例如数据中心和老人专用住宅都反映出了投资机制的成熟。类似于学生公寓这样的投资也不再被视为“另类”市场，而可以被归类于机构投资。
　　
　　瑞银也指出，许多替代性房产投资选择会要求投资者承担更长的投资期限和更大的操作风险。投资者原本应当获得更高的风险溢价，但随着收益率的下滑，这个逻辑似乎也很难在价格上反映出来。
　　
　　七、“共享经济”能否在2019年持续强势？
　　
　　与共享经济相关的房地产项目一度也被视为“另类”，但随着过去五年的发展已经成为主要的需求来源之一。瑞银认为这样的趋势在2019年仍然会延续。
　　
　　在商业地产领域，对于性价比和灵活性的需求支撑了联合办公模式的发展。2018年WeWork成为了曼哈顿最大的私营办公室承租人，同时在欧洲大城市的市场占有率也达到了10%，这个趋势仍在不断上升。同时“再城市化”的趋势也使得以承受能力为考量的租赁模式兴起，并给相关产业带来了坚实的用户基础。此外类似于共享仓储这样的革新式创意也不断冒头。但随着资产更加集中，其信息透明性存疑也是对于投资者的考验。
　　
　　八、零售行业是否到此为止了？
　　
　　瑞银指出，零售行业正在经历结构性的变化是毋庸置疑的事实。消费者偏好不断改变，科技进步和全球化都驱动人们倾向于在不同的场所进行消费。这本身不是什么新的倾向，但许多零售商和投资人就是没有办法适应。当然，这不是说所有的承租人都是那么“僵硬”。
　　
　　瑞银认为明年不会是零售业态终结的一年，也不会在这期间完成彻底的转型。具体来说，一些低端的零售业可能会变成办公室，住所或其他的场所。在某些地区，没有人气的商场变成实验室也不是新奇的事情。所以对于零售业态来说，2019年并不是终点，但革新和转变是必要的变化。
　　
　　九、以ESG为代表的先进投资理念是否会因为市场疲软而被弱化？
　　
　　瑞银指出，过去一些投资收益较好的年份，以ESG（环境、社会和治理）理念驱动的投资一直表现良好，而且策略本身也在不断进步。从最初的污染治理和节能减排已经上升到了对于租客本身的考察。
　　
　　虽然市场环境本身的恶化会导致投资人减缓寻找高收益项目的步伐，但ESG策略本身就是收益率保障的底线。这也意味着市场将会出现分化，那些优先采取ESG策略的资本将会把那些后进者远远甩开。
　　
　　十、科技对于房地产价值的影响将有多大？
　　
　　毫无疑问，2019年科技的进步仍然会对房地产市场造成显著影响。随着消费者的衣食住行方式的变化，相关产业也需要不断做出改变来抓住潮流。瑞银认为这种影响意味着更多的资本支出将会被用于改造项目。
　　
　　举例而言，随着远程办公的兴起，城市中对于短租办公位的需求急剧上升。如果无法提供租客想要的服务，意味着租客很快就会“用脚投票”。总结来说，随着科技的发展资本支出的要求会相应增加，但投资人也会追求更高的收益率。